고경희 우덕법인세무사부동산임대업을 영위하는 개인사업자가 소득세, 상속·증여세 등 절세 목적으로 법인사업자로의 전환을 고민하는 경우가 많다. 이 때 유의해야 할 점이 있다.
첫째, 개인에서 법인으로 전환하는 시점에 부동산을 법인에 현물 출자해야 해 양도소득세가 과세된다.
다만 일정한 요건을 갖췄다면 조세특례제한법 제32조에 따른 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세를 적용받을 수 있어 현물 출자 시 양도소득세를 내지 않아도 된다.(이월과세된 양도소득세는 해당법인이 부동산을 처분하는 시점에 법인세로 납부된다).
그러나 해당 법인의 주식을 타인에게 처분해야 할 때는 이월과세된 양도소득세 상당액을 빼고 양도대가를 받기 때문에 결과적으로 양도소득세를 부담하게 된다.
둘째, 종전에는 부동산임대법인의 주식 평가시 매매가액 등 시가가 없는 경우 1주당 순자산가치와 1주당 순손익가치를 각각 3과 2(부동산비율이 50% 미만인 경우 2와 3)의 비율로 가중평균해서 1주당 가액을 산정하도록 했다.
부동산가액에 비해 주식 가치가 낮아 해당 법인의 주식을 상속·증여하는 경우 상속세 또는 증여세 절세가 가능했다.
하지만 지난해 2월2일 세법 개정에 따라 부동산 비율이 80% 이상인 법인이 주식을 상속·증여할 때 매매가액 등 시가가 없는 경우 1주당 순자산가치로만 평가하도록 했다.
대부분의 부동산임대법인은 부동산 비율이 80% 이상에 해당된다. 순자산가치로만 1주당 가액을 산정하게 된 셈이다. 이는 해당 법인의 자산총계에서 부채총계를 빼고 영업권을 가산한 금액을 발행주식총수로 나눠서 계산해 법인 전환에 따른 상속·증여세의 절세 효과가 사라지게 된다.
셋째, 일반적으로 비상장 중소기업주식을 양도할 때 양도소득세 세율은 10%, 중소기업이 아닌 일반법인의 주식은 20%가 각각 적용된다. 하지만 부동산 비율이 50% 이상이면서 특수관계자의 지분율이 50% 넘거나 특수관계자의 지분을 포함해 발행주식총수의 50% 이상을 처분하는 경우, 부동산의 양도와 동일한 누진세율(6%~38%)이 적용된다. 즉 법인 전환에 따른 양도소득세 절세 효과가 없게 된다.
개인 임대사업자가 법인으로 전환할 지 여부를 고민하고 있다면 3가지 사항을 반드시 검토해봐야 한다.
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