고경희의 알기쉬운 세금이야기

고경희 우덕법인세무사원칙적으로 1세대가 2주택을 소유하게 되면 먼저 파는 1주택에 대해 양도소득세(이하 양도세)가 과세된다. 하지만 2014년까지 농어촌주택을 취득하는 1세대는 조세특례제한법 제99조의 4항에 의한 양도세 과세특례 규정을 적용받을 수 있다. 1세대가 2003년 8월1일부터 2014년 12월31일까지 농어촌주택 1채를 사들여 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택 취득 전에 보유하고 있던 다른 일반주택을 양도하면 그 농어촌주택은 없는 것으로 보고 일반주택에 대해 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 양도세 비과세 규정을 적용하는 것이다. 다만 농어촌주택은 다음의 네 가지 요건을 모두 충족해야만 적용 받는다.첫째 농어촌주택 취득 당시에 ▲수도권지역(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 제외) ▲국토해양부장관(시·도지사)이 지정하는 도시지역 및 허가구역 ▲기획재정부장관이 지정하는 지역(투기지역) ▲문화관광체육부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지가 아닌 읍·면 지역 소재지 등에 해당돼야 한다. 둘째 일반주택의 양도일 현재 농어촌주택은 대지면적이 660㎡ 이내이면서 주택의 연면적이 150㎡이어야 한다.(공동주택의 경우 전용면적 116㎡).셋째 농어촌주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가가 2억 원 이하여야 한다. 넷째 일반주택이 소재한 읍·면·시(연접한 읍·면·시) 지역이 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득해야 한다. 농어촌주택 취득은 매매 등의 유상 취득과 무상 증여, 본인이 직접 건설한 경우까지 모두 해당된다(서면4팀-604,2005.4.22).양도세 과세특례를 적용받으려면 일반주택의 양도에 따른 예정·확정 신고기한 내에 과세특례적용신고서를 제출해야 한다. 농어촌주택의 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 양도세 과세특례를 적용받을 수 있다. 그러나 이후 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않으면 과세특례를 적용받지 않았을 때의 납부했을 양도세를 다시 신고·납부해야 한다. 