민간 임대주택을 육성해야 한다. 현 정부는 다주택자를 투기꾼으로 인식하여 주택을 매각토록 압박하고 있다.그 동안은 다주택자 양도소득세 중과를 유예하였는데 지난 5월9일 이후에는 더 이상 연장 안하도록 하였다. 3주택자의 경우 양도소득세는 최고 82.5%가 부과된다. 아울러 1 가구, 1 주택자도 비거주에 대해서 장기 보유 특별공제를 축소하는 방안을 검토하고 있다. 위의 두 가지 경우 투기목적으로 주택을 보유하고 있으며 실거주가 아닌 주택을 매각하면 주택 공급이 늘어나 주택 가격이 하락할 것으로 기대하였다.     정부가 간과해서는 안 되는 것은 다주택자나 비거주 1 주택자는 주택가격상승을 기대하는 투기꾼{?}이면서 한편으로는 임대주택 공급자라는 점이다. 우리나라는 자가보유율이 60%에 불과하여 40%이상은 임대주택에 살고 있다. 임대주택 중 LH 공사 등 공기업이나 지자체가 공급하는 임대주택은 20%에 불과하고 나머지는 민간 임대주택이다. 이런 상황에서 다주택자가 급격히 감소하면 임대주택이 감소하는 것을 의미한다. 실제로 최근 전.월세 가격은 급격히 상승하고 있다.   정부는 장기적으로 실 거주 1 가구 1 주택을 지향하고 있는데 임대주택 공급자인 다주택자를 죄악시하여 그렇게 되면 어떻게 될까? 임대주택이 없으면 직장이 바뀌거나 교육 목적 등 거주지를 이전할 필요가 있을 때마다 기존 주택을 팔고 새로 주택을 사야만 한다. 거주이전이 제한되어 경제의 역동성이 크게 위축될 것이다. 재개발, 재건축 시 주택 소유자는 어디에서 주택을 구하는가? 해마다 수많은 신혼부부가 나오는데 그들 모두 주택을 구입한 후 결혼해야 하는가? 그럴 경우 주택 문제로 결혼하기가 어려워질 것이다. 세계에서 가장 심각한 우리나라 저출산 문제는 더욱 심화될 것이다.    임대주택이 없으면 대부분의 사람은 평생 동안 동일한 지역에서 살게 될 것이다. 따라서 주택 중개업, 이삿짐센터, 가전제품 수요 감소 등으로 내수 위축도 클 것이다.   임대주택수요가 없으면 주택 공급도 축소될 것이다. 어떤 지역이 개발되면 장차 주택 수요가 늘어날 것을 기대하여 건설회사가 주택을 건설할 터인데 임대주택 사업자는 향후 주택 수요 기대감으로 구입할 것이다. 그러나 주택 실수요자만 주택을 구입하게 하면 누가 취직될지도 모르는데 집을 구매하겠는가?    이에 대해 지자체나 공기업의 공공 임대주택을 활성화하면 된다고 주장할 수 있다. 저소득층 지원 등 공공 임대주택은 계속해서 추진되어야 한다. 우리나라 공공 임대주택은 외국에 비해 비중이 낮음으로 확대되어야 한다.그러나 공공 임대주택만으로는 다양한 주택 수요를 기민하게 충족시키는 데 한계가 있다. 정부나 공기업이 임대주택을 건설하려면 예산 확보, 각종 행정규제, 감사 등 수많은 절차를 거쳐야 함으로 민간 기업처럼 신축적으로 하기가 어렵다. 아울러 공공부문은 이윤 동기나 인센티브도 부족하여 능동적으로 대처하지 못 하는게 현실이다. 실제로 LH 공사가 많은 임대주택을 공급하였으나 지방이나 교통여건이 불리한 지역, 지나치게 소형 주택 등 수요자의 욕구에 미치지 못해 공실율이 높은 형편이다.    임대료안정은 저소득층 등 사회적 약자와 관련된 것이므로 주택가격안정보다 더 중요하다. 임대료 안정을 위해서는 임대주택 공급이 늘어나야 한다.따라서 민간 임대주택을 없애려고 할 것이 아니라 임대료, 임대 기간 등 일부 규제와 함께 양도소득세 , 재산세 감면 등을 적절히 조화시켜 임대주택을 육성해야 할 것이다. 주택 공급 확대에 최대한 중점을 두어야 한다.   주택도 다른 재화와 같이 가격은 수급에 의해 결정된다. 최근 정부는 다주택자 규제 등에 치중하여 수도권 주택 문제의 핵심인 신축 확대에는 등한히 하고 있다. 서울 등 수도권의 주택 부족이 심각한데 이를 해결하기 위해서는 재개발, 재건축이 활성화되어야 한다. 현재 많은 지역이 추진 중이나 각종 이유로 지체되고 있다. 이를 신속히 추진하기 위해서는 각종 규제를 완화하고 인센티브를 강화해야 한다. 우선 아파트 안전진단 제도부터 없애야 한다. 멀쩡한 빌딩, 호텔 등은 재건축하는데 아파트는 왜 안 되는가? 신설된 지 얼마 안 된 국도 인근에 농지, 산지를 훼손하면서 고속도로는 건설하면서 기존 택지를 이용하는 아파트 재건축은 자원 낭비라고 규제를 하는가? 재개발 재건축 활성화를 위해 개발 부담금 완화, 용적률 상향 조정 등 인센티브도 확대해야 한다. 산지, 농지에 대한 규제도 완화해야 한다. 수도권에 이미 추진 중인 GTX 사업도 예산지원 확대 등으로 완공 기간을 단축해야 한다. GTX가 조기에 완공되면 강남 등 도심권에 집중된 수요가 분산될 것이다. 향후 신도시 건설은 억제되어야 한다. 과거에는 도심지에 재개발, 재건축할 지역이 많지 않은 반면 수도권의 인구 유입은 급격하여 불가피하게 신속한 공급 확대를 위해 신도시 건설을 추진하였다. 그러나 향후 재개발, 재건축으로 도심지에 주택 공급이 확대될 것이 예상되고 인구 유입은 과거에 비해 크지 않을 것이므로 이제부터 건설하는 신도시는 향후 수요 부족으로 공실화될 가능성이 크다. 일본의 예를 보면 많은 신도시가 거주자가 감소로 공동화되고 있다.   주택 세제도 개혁해야 한다.우리나라 주택 관련 세금은 외국과 비교해 볼 때 재산세 등 보유과세는 비중이 낮고 취득세. 등록세 등 거래세는 높은 편이다.장기적으로 재산세 등 보유세는 점진적으로 높이고 취득세.등록세 등 거래세는 인하해야 한다. 최근 서울지역에 50억 원 이상의 고가 아파트가 속출하고 있는데 이는 낮은 재산세와 관련이 있다. 초 고가 주택은 그에 상응한 소득이 있는 사람만이 소유하는 것이 합리적인데 우리나라는 소득이 적은 사람들도 보유세가 낮아 집값 상승을 기대하여 경쟁적으로 구매하므로 가격을 크게 상승시키고 있다. 초고가 주택이 인근 주택 가격 상승을 선도하고 있는 현실이다. 보유세가 현재보다 높아질 경우 초고가 주택 가격상승은 억제되고 그 결과 다른 주택 가격 상승도 억제될 것이다.   주택 세제 변동은 점진적으로 추진하여 기존 주택 관련자들이 적응할 수 있도록 해야 한다. 아울러 국민 부담 증가를 억제하기 위해 보유세 증가와 거래세 경감으로 인한 전체 국민의 조세 부담이 현재보다 크게 늘지 않도록 해야 한다.주거안정은 국민생활에 가장 중요한 과제이다. 장기적인 안목에서 종합적인 대책을 수립해 일관성 있게 추진되어야 한다 ※ 외부 필진의 기고는 에주신문의 편집 방향과 다를 수 있습니다.